اللغات:
القانون العقاري: تعرّف على التسجيل العقاري والنزاعات والمخالفات العقارية في دبي
تعريف العقار
ما هو العقار في الامارات؟
العقار هو كل ملك ثابت في مكانه وله أصل بحيث يصعب نقله دون إتلافه. ويشمل أي أرض مملوكة كانت أم لا، سكنية أم تجارية، زراعية، مبنى، شقة، فيلا، إلخ…
سوق العقارات في الإمارات العربية المتحدة
تشتهر دولة الإمارات العربية المتحدة بعمرانها الهائل والممتد على المساحات الشاسعة. وما هي المساحات إلّأ عقارات.
تعتمد الإمارات في اقتصادها بشكل كبير على قطاع العقارات. وتتلخص الأهمية الأولى لسوق العقارات في الإمارات بكونه مصدر الدخل الثاني للدولة بعد النفط، وهو ركن من أركان إقتصاد هذا البلد وثروته. وهو قطاع مزدهر ومتنوع ويشتمل على أعداد وانواع هائلة من العقارات.
وبالعودة إلى التصنيف الذي ذكرناه أعلاه (عقارات سكنية، صناعية، تجارية، وزراعية، إلخ…)، فإن كل من هذه الفئات تعجّ بالعقارات المتنوعة، على سبيل المثال: العقارات السكنية تشمل الوحدات السكنية التي تستخدم للإقامة الدائمة أو المؤقتة، كالشقق، المنازل، الفلل، وغيرها. كما تشمل هذه الفئة الأراضي غير المطورة، أي تلك التي لم يتم البناء عليها بعد.
أما العقارات الصناعية في الإمارات، فتشمل: المصانع وغيرها من العقارات التي تٌستخدم لتصنيع المنتجات. أما العقارات التجارية في الإمارات، تشمل: المجمعات التجارية، المستودعات التخزينية، المكاتب، محلات البيع، وغيرها. وأخيراً العقارات الزراعية تشمل المزارع والمراعي والبساتين والحقول والأراضي الخصبة التي تحتوي على المياه الجوفية الصالحة للزرع.
كيف تبدأ بالاستثمار في العقارات في دبي اليوم وبعشر خطوات بسيطة
وهذه كانت أبرز فئات وأنواع العقارات في السوق العقاري في الإمارات. فأين تقع الإشكالية إذاً؟
تقع الإشكاليى عندما نتحدث عن السوق العقاري في دبي و تجارة العقارات في دبي، فغالباً ما نرى نزاعات ومخالفات عقارية بين المشترين والمطورين بسبب الكم الهائل للمعاملات والإجراءات العقارية.
فهل من قانون يحكم هذه الخلافات والمخالفات العقارية؟
نعم، القانون العقاري في دبي.
يحتل القطاع العقاري الكثير من المجالات القانونية التي تنظمها تشريعات والأنظمة فضلًا عن القانون العام. قانون العقارات في دبي هو قانون شامل ومتكامل يحكم القطاع العقاري في دبي. ويحدد القانون العقاري دبي حقوق ومسؤوليات جميع أصحاب المصلحة في سوق العقارات، بما في ذلك المطورين والمستثمرين والشركات والملاك والمستأجرين والمشترين.
سنتاول في بادئ الأمر موضوع التسجيل العقاري وصياغة العقود العقارية قبل الانتقال إلى المخالفات والنزاعات العقارية.
التسجيل العقاري في الإمارات
وهذا القانون – المعروف أيضاُ بقانون العقارات في دبي (Land Law)، ينص على أحقية تملك العقارات في الإمارات بالإضافة إلى الأملاك والأراضي داخل الإمارات العربية المتحدة.
ويشمل كل من مواطني الامارات والخليج، والشركات المملوكة والشركات المساهمة، بالإضافة إلى غير المواطنين أي حتى الأجانب. يمنحهم القانون العقاري دبي حق تملك العقارات بالدولة ملكية مطلقة غير مقيدة بزمان أو مكان.
ويحتوي هذا القانون على 29 مادة تشمل الأحكام والتعريف العام لبنود القانون.
من يتوّلى التسجيل العقاري في الامارات؟
دائرة الأملاك والأراضي والتي أُنشئت بموجب القانون رقم (7) لسنة 2013، والتي تسعى دائماً إلى الاهتمام بـخدمات التسجيل العقاري، وتوحيد الأنظمة وتكامل الخدمات العقارية في منظومة واحدة يتم دعمها من قبل الأنظمة الحديثة التي تتوافق مع المعايير العالمية لحفظ جميع الحقوق العقارية.
صياغة عقود العقارات
بعد تحديد العقار المرغوب فيه، يتوجب على كلٍّ من البائع والمشتري أو المؤجر والمستأجر كتابة عقد البيع أو الإيجار وإدراج كافة الشروط المنصوص عليها فيه. ويجب كتابة العقود في صورة نموذج باللغة العربية أو الإنجليزية.
وأنشأت دائرة الأراضي والأملاك في دبي عقوداً عقارية جديدة وموحدة تحدد بشكل أكثر وضوحاً العلاقة بين طرفي التعاقد، والوسيط، إن وجد. وتم تصميم هذه العقود لحماية حقوق جميع الأطراف في جميع الصفقات العقارية.
وتساعد هذه العقود على تسريع وتيسيرالإجراءات العقارية، وتسهيل كل من عملية التسجيل بما يعود بالمنفعة على المتعاقدين بالإضافة إلى تجنب الكثير من النزاعات العقارية التي غالباً ما تطرأ في العقود العقارية.
9 نصائح تساعدكم على تسعير عقاركم بالشكل الصحيح والمناسب وبيعه
ما أهمية هذه القوانين كلَها؟
تعد هذه القوانين مكملة للقانون العقاري في دبي إذ نرى العديد من الممارسات غير القانونية في السوق العقاري، أليس كذلك؟ فمن يحمي حقوق الشاري أو البائع عند انتهاكها؟
ثمة انتهاكات عدّة تحدث نتيجة عدم تسجيل العقارات المباعة وتوثيقها. على سبيل المثال، ثمة شركات عقارية تقوم بتحصيل مبالغ كبيرة من المشترين تحت حساب مصاريف انتقال الملكية وتسجيلها، وهذه المصاريف غير قانونية ولا أساس لها.
و تؤثر هذه الممارسات غير القانونية ليس فقط على المغبونين بل أيضاُ على سمعة السوق العقاري في دبي، إذا ما لم تتم ملاحقتها أو إيقافها، وهنا يأتي دور قانون التسجيل المبدئي ليكون رادعاً لمثل هذا الممارسات.
كما تمنع هذه القوانين من بيع العقارات المباعة إلى مشترين آخرين دون الرجوع إلى المشتري الأصلي الذي تم تسجيل ملكيته لدى دائرة الأراضي والأملاك، كما يحظر على الشركات العقارية تحصيل الرسوم العقارية العائدة إلى انتقال ملكية العقارات إلا بعد الرجوع إلى دائرة الأراضي والأملاك والاتفاق معها لحفظ حقوق المشترين.
قانون تملك الاجانب للشركات في الإمارات: فرصة استثمارية غير مسبوقة؟
الإجراءات القانونية لتسجيل عقار دبي
مع التطور التكنولوجي الذي رافق التطور العقاري أصبح ممكناً تسجيل العقارات عبر إرسال بريد إلكتروني وإرفاق جميع المتطلبات والمستندات، ويكون الرد عن طريق البريد الإلكتروني أيضاً بأن العقار مسجل في أنظمة الدائرة.
وقد يُشترط على المالك الحضور شخصياً أو حضور موكل عنه بشهادة رسمية موثقة من كاتب العدل، وإبراز عقد البيع مع صورة عن جواز المالك أو الهوية الوطنية والوكالة.
الأوراق المطلوبة لتسجيل عقار دبي
عند التسجيل بدائرة الأراضي والأملاك، عليك تقديم الوثائق والأوراق التالية:
- أصل جواز السفر لكل من البائع والمشتري
- أصل شهادة تسجيل العقار لصالح المشتري
- أصل شهادة عدم الممانعة
- نسخة من عقد البيع
تسجيل العقار لصالح فرد أو شخص
إذا كان المشتري شخصاً طبيعياً، فعليه أن يقدم جواز سفر لتسجيل المعاملة
تسجيل العقار لصالح شركة
إذا كان المشتري معنوي - أي شركة - فلابد من توفير جواز سفر المالك وجواز سفر محامي الشركة
للراغبين في التأجير والاستئجار في دبي: كل ما يجب معرفته عن قانون الإيجارات دبي
الرسوم
ومن الجيد أن عملية بيع أي من الممتلكات في الإمارات العربية المتحدة لا تخضع للضرائب! هل يمكنك أن تتخيل إذا فرض عليك دفع ضرائب على كل معاملة عقارية؟ فعند تسجيل العقارات يتحمل الأطراف دفع رسوم التسجيل فقط بمجرد الانتهاء من تسجيل المعامل ولا ضرائب إضافية
تفرض دائرة الأراضي والممتلكات رسوم تسجيل لإعادة بيع العقارات ، والتي تتراوح من 0.5٪ إلى 4٪ من تكلفة المعاملة. ويتحمل مشتري العقار دفع تلك الرسوم.
معلومات التواصل
وتتم العملية عن طريق إرسال بريد إلكتروني إلى دائرة الأراضي والأملاك . كما ويمكنكم العثور على معلومات الاتصال بهم وتفاصيل أخرى على موقعهم الرسمي على الويب . وقد تحتاج إلى زيارة دائرة الأراضي والأملاك الفرع الرئيسي:
- الموقع: شارع بني ياس، قرب مبنى اتصالات، ديرة
- أوقات العمل:
- من الاثنين إلى الخميس من 7:30 صباحًا حتى 3:30 مساءً ، الجمعة 7:30 صباحًا حتى 12:00 مساءً
- خدمة العملاء متاحة عبر الهاتف والبريد الإلكتروني والدردشة من الساعة 7:30 صباحًا حتى 4:30 مساءً (من الاثنين إلى الجمعة)
- التواصل: +971 - 8004488
المخالفات العقارية
ما هي المخالفات العقارية؟
شهد سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة زيادة كبيرة في العقد الماضي، حيث جذب المستثمرين من جميع أنحاء العالم. كما وقد جعلت التسهيلات العقارية من الإمارات وجهة مثالية للشركات، وخاصة الكبيرة منها التي اتخذت من الإمارات مقراً لها ولأعمالها. ومع توسع السوق العقاري وزيادة المنافسة فيه، قامت دائرة الأراضي والأملاك في دبي بسن العديد من القوانين والأنظمة التي تسعى إلى تنظيم السوق العقاري والنظر في المخالفات العقارية.
أهداف قوانين وأنظمة المخالفات العقارية
تهدف هذه الأنظمة بشكل أساسي إلى جعل دبي وجهة عقارية رائدة في العالم من خلال تطبيق أعلى مفاهيم الثقة والنظام لتحقيق استقرار وأمان المواطنين والسكان والمستثمرين بالإضافة إلى خلق بيئة مستدامة عن طريق تطبيق التشريعات العقارية المتكاملة.
من يتوّلى المخالفات العقارية في الامارات؟
لا تقتصر مهام دائرة الأراضي والأملاك دبي على توفير خدمة عقارية متميزة وإتاحة أسهل الطرق لتسجيل العقارات بل أيضاً تسجيل جميع الملاحظات والشكاوى للمخالفات العقارية، وذلك للحفاظ على حقوق جميع الأطراف، بالإضافة إلى توفير بيئة عقارية رفيعة المستوى تطبق قوانين عقارية واضحة، صريحة وشفافة لا تشوبها شائبة لتكون بيئة مستقطبة للاستثمارات العقارية من كافة الدول.
أنواع مخالفات العقارات في دبي التي يمكن البلاغ عنها
- الشركات العقارية غير المرخصة
- البناء غير المرخص
- انتهاك قوانين البناء في الإمارات
- تسويق المشاريع العقارية دون تصريح
- التعدّي على أملاك وعقارات خاصة أو عامة
المستندات المطلوبة لتقديم شكوى مخالفات العقارات في دبي
- بطاقة الهوية الإماراتية
- نسخة عن جواز السفر والإقامة
تعرّف على أحدث المشاريع العقارية في دبي وأهم مصطلحات التطوير العقاري
رسوم تقديم الشكاوى والمخالفات العقارية
لا رسوم لتقديم شكوى مخالفات عقارية إذ يتاح ذلك للجميع عبر الموقع الإلكتروني ل دائرة الأراضي والأملاك دبي ومجاناً.
النزاعات العقارية
ما هي المنازعات العقارية وقضايا النزاع العقاري دبي؟
ما هي أنواع النزاع العقاري في دبي؟
هنالك الكثير من القضايا العقارية التي يتم النزاع عليها. فيما يلي بعضها على سبيل الذكر لا الحصر:
- الخلافات على مساحة أو حدود العقار
- الخلافات على التغيير بالمخططات وتصميمات العقار والعيوب الفنية
- الخلافات على نوع استخدام العقار وطبيعة استخدامه
- خلافات المستأجرين والملاك بشأن الدفع أو الإخلاء
- التهديدات والمكالمات المزعجة
من يتوّلى النزاعات العقارية في الامارات؟
يُعد مركز فض المنازعات العقارية بمثابة الذراع القضائي الخاص بدائرة الأراضي والأملاك، وهو منظومة قضائية تعنى بالنظر في نزاعات العقارات في دبي وتطوير الإجراءات الخاصة بذلك النوع من المنازعات عبر آليات بسيطة وسريعة وفعّالة تعمل على حل مشاكل قطاع العقارات في دبي والإمارات العربية المتحدة وتحقيق المزيد من الاستقرار الاقتصادي الاجتماعي على حد سواء
هل هناك أي طرق لحل المنازعات بين المستأجر والمالك؟
نعم، مركز دبي لتسوية المنازعات الإيجارية مسؤول عن تنظيم العلاقة بين المستأجرين والملاك في الإمارة.
معلومات التواصل المجاني مع الدعم التقني لنظام فض المنازعات الإيجارية
- www.dubailand.gov.ae
- support@eres.ae
- 8004488
تعرّفوا على 5 مبانٍ تتضمّن مكاتب للايجار في دبي ومنافع العمل فيها
في الخاتمة
ختاماً، إذا كنت تتطلع إلى شراء أو استئجار عقار في دبي، أو الاستثمار ودخول السوق العقاري، فمن المهم أن تكون على دراية بقوانين العقارات في دبي وباحتمال حدوث نزاعات ومخالفات. لا شكّ أن قانون العقارات في دبي معقد ويتطور دون انقطاع. وهذا كلّه يمكن أن يجعل من الصعب حل المشكلات إذا نشأت، سواء عن نزاعات أو مخالفات. ومع ذلك، من خلال فهم القانون والحصول على فكرة واضحة عن حقوقك ومسؤولياتك، يمكنك حلّ النزاعات والمخالفات بطريقة عادلة ومنصفة وضمان حقوق جميع الأطراف والمتعاقدين.
المراجع
https://dubailand.gov.ae/en/about-dubai-land-department/rules-regulations/ https://www.bhomes.com/blog/post/dubai-property-and-real-estate-laws#:~:text=Real%20Estate%20Law%20Number%20Seven%20was%20passed%20in,ownership%20of%20land%20and%20building%20properties%20in%20Dubai .
مدونتنا
