اللغات:
للراغبين في التأجير والاستئجار في دبي: كل ما يجب معرفته عن قانون الإيجارات دبي
قانون الايجارات دبي
تعتبر إيجار العقارات في دبي إحدى أهم المعاملات التي تتم في الإمارة وذلك نظراً للمكانة التي تتمتع بها دبي باعتبارها وجهة مثالية لاستئجار العقارات السكنية. حرصت إمارة دبي على سن القوانين والتشريعات المتعلقة بالإيجارات والتي تضمن حق كلٍّ من المؤجر و المستأجر. وفي دبي، يحكم العلاقة بين المؤجر والمستأجر قانون تنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين وعلى الطرفين الالتزام به إذا أرادوا ضمان حقوقهم.
نستعرض في هذه المقالة الاحكام العامة لعقد الإيجار، والتزامات المؤجر والمستأجر، مع بيان الحالات التي توجب اخلاء المستأجر للعقار المؤجر، وكلّ ذلك وفقاً لقانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي.
قوانين مؤسسة التنظيم العقاري RERA التي تحكم عقود الإيجار في دبي
هناك أربعة قوانين رئيسية تحكم قانون الإيجار في دبي
- قانون رقم (26) 2007: الذي ينظم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين في دبي
- قانون رقم (33) 2008: وهو نفس قانون رقم (26) 2007 ولكن مع بعض التعديلات
- قانون رقم (26) 2013: الذي يتولى جميع أنواع المنازعات الإيجارية في دبي
- قانون رقم (43) 2013: الذي يحكم تحديداً زيادة الإيجارات في دبي
دعونا الآن نلقي نظرة على أحكام قوانين الإيجار دبي وكل ما تحتاج معرفته حول قوانين عقد الإيجار الخاص لمؤسسة التنظيم العقاري RERA
كيف تبدأ بالاستثمار في العقارات في دبي اليوم وبعشر خطوات بسيطة
أولاً: تنظيم العلاقة الإيجارية بموجب عقد إيجار
وفقًا للمادة (4) من القانون رقم 33 لسنة 2008 المعدّل والذي ينظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين للعقارات في دبي، فإن العلاقة التي تربط كلًّا من المالك والمستأجر هوعقدٌ يسمّى عقد إيجار.
ويشتمل عقد الإيجار على وصف دقيق للعقار وتعيين الغرض من تأجيره وتحديد بدل الإيجار ومدة الإيجار وطريقة دفع البدل (المقابل) بالإضافة إلى ذكر أسماء المتعاقدين.
ويجب تسجيل جميع عقود إيجار العقارات الخاضعة لأحكام قانون الإيجارات بدبي وتوثيقها لدى وكالة التنظيم العقاري، وهي ذراع تنظيم لدائرة الأراضي والأملاك في دبي. ف هذا الإجراء أساسي إذ يضمن عدم تأجير الوحدة مرتين في نفس الوقت.
وتجدر الإشارة إلى أن قانون الإيجارات في دبي يلزم بكون العقار في حالة صالحة وجيدة للسكن فيكون المؤجر قد قام بتسليم العقار بطريقة تمكن المستأجر من الاستفادة منه.
ولكن يمكن للأطراف الاتفاق على استئجار عقار قيد الإنشاء أو غير مكتمل على أن يقوم المستأجر بإكماله وجعله بحالة صالحة للسكن.
ثانياَ: تعيين بدل الإيجار في العقد
نصت المادة (9) من قانون الإيجارات في دبي على ضرورة تعيين بدل للإيجار (أي المقابل) أو ما يعادله بين المؤجر والمستأجر ليتم توثيقه في العقد.
وفي حال عدم اتفاق الطرفين على بدل أو مقابل، تتدخل لجنة فض المنازعات الإيجارية ليتم الاتفاق على أجر بحسب حجم وحالة العقار مع مراعاة معايير تحديد الزيادة في بدل الإيجار التي تحددها مؤسسة التنظيم العقاري، والوضع الاقتصادي العام في دبي. كما يجب على اللجنة أن تنظر إلى سعر إيجار العقارات المماثلة في نفس المنطقة، وما هي أي قوانين سارية المفعول في دبي فيما يتعلق بتأجير العقارات وأي عوامل أخرى تنظر فيها اللجنة يجب أن تؤخذ في عين الاعتبار.
9 نصائح تساعدكم على تسعير عقاركم بالشكل الصحيح والمناسب وبيعه
ثالثاً: تعديل عقد الإيجار وضوابط وتجديده
يجوز لأطراف العقد تعديل أي من شروط عقد الإيجار وإعادة النظر في أي زيادة أو نقصان قبل انتهائه كما يجوز تجديده بحسب ما نصت عليه المادة 13 من قانون الايجار دبي.
وفي حالة رغبة احد من طرفي عقد الإيجار في التعديل على أي من شروط العقد المتفق عليها مسبقاً فلابد أن يقوم بإنظار وتنبيه الطرف الآخر قبل مدة لا تقل عن 90 يوم من انتهاء عقد الإيجار.
وبالتالي، إذا أراد المالك أو المستأجر في إجراء أي تعديلات على بدل الإيجار ومدة العقد أو حذف أي بنود، فيجب عليهم نقل ذلك قبل ثلاثة أشهر من انتهاء عقد الإيجار.
القانون العقاري: تعرّف على التسجيل العقاري والنزاعات والمخالفات العقارية في دبي
أما في حال لم يتمكن الطرفان من التوصل إلى اتفاق أو كان المستأجر يرغب في الطعن في زيادة غير عادلة لبدل الإيجار، فيمكنه رفع نزاع إيجار في دبي إلى مركز تسوية المنازعات الإيجارية ويجب أن تكون جميع الزيادات في إيجار العقارات في دبي وفقًا للمرسوم رقم (43) لسنة 2013 . لضمان عدم تخطي عتبة الحد الأقصى للزيادة في الإيجار التي يضعها القانون.
أما فيما يخص تجديد عقد الإيجار ف تنص المادة 6 من قانون الإيجار دبي على أنه إذا انتهى عقد الإيجار واستمر المستأجر في العيش في العقار دون اعتراض المالك، يتم تمديد مدة الإيجار لنفس الفترة تلقائيًا بنفس الشروط والأحكام.
وكما هو مذكور في المادة 28 من قانون تأجير العقارات في دبي ، فإن التغيير في ملكية العقار لن يؤثر على حق المستأجر في العيش هناك.
رابعاً: قانون الإيجارات دبي 2022 فيما يخص زيادة الإيجار
- لا يجوز للمالك أن يزيد بدل الإيجار للعقارات السكنية قبل انقضاء 3 سنوات من تاريخ توقيع العقد بين المالك والمستأجر
- يجوز اللجوء إلى قاضي التنفيذ في حال عدم دفع بدل الإيجار، حيث يتم تحديد عقوبة عدم دفع الإيجار في دبي
يهدف قانون الإيجارات بدبي الجديد هذا (أي فيما يخص تثبيت القيمة الإيجارية في دبي لمدة 3 سنوات) على تشجيع الاستثمارات في دبي، ودعم استقرار المستأجرين على المدى الطويل.
قانون تملك الاجانب للشركات في الإمارات: فرصة استثمارية غير مسبوقة؟
قوانين مؤسسة التنظيم العقاري التي تحكم عقود الإيجار في دبي
بماذا يلتزم المؤجر حسب قانون الايجارات في دبي؟
لقد نظّم القانون رقم (26) لسنة 2007 العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين للعقارات في دبي، وكذلك التزامات المؤجر تجاه المستأجر والتي جاءت كما يلي:
- على المؤجر تسليم العقار المؤجر بحالة يصلح للاستعمال وبشكل يمكن المستأجر من استيفاء المنفعة المتعاقد عليها(أي الاستئجار)، ويجوز الاتفاق بين المؤجر والمستأجر على استئجار عقار قيد الإنشاء، على أن يقوم المستأجر بإكمال أعمال الإنشاء وجعله بحالة صالحة للانتفاع منه، ويجب أن يحدد الاتفاق الطرف الذي يتحمل تكاليف إكمال الإنشاء.
- يكون المؤجر مسؤولًا عن صيانة العقار وإصلاح أي عيوب أو مشاكل تؤثر على استيفاء المستأجر للمنفعة المقصودة على النحو المنشود، ويكون ذلك طوال مدة عقد الإيجار ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
- لا يجوز للمؤجر أن يحدث في العقار المؤجر أو في ملحقاته أي تغييرات تجعله غير صالح لاستيفاء المنفعة المتفق عليها، ويكون المؤجر مسؤولاً عن التغييرات التي يجريها، وكذلك عن الأضرار والتلف والنقص الذي يلحقه بالعقار.
- يجب على المؤجر إن رغب في إجراء أعمال بناء أو ديكور على العقار أن يطلب الموافقة اللازمة من المستأجر لتقديمها للجهات الرسمية المختصة بشرط ألا تؤثر تلك الأعمال في الهيكل الإنشائي للعقار.
هل تعرف التزاماتك كمستأجر في دبي؟
نص قانون الايجار في دبي على الالتزامات التي ينبغي على المستأجر الامتثال بها ومراعاتها:
- على المستأجر تسديد بدل الإيجار المتفق عليه في تاريخ الاستحقاق.
- على المستأجر المحافظة على العقار المؤجر محافظة الشخص على ممتلكاته وأغراضه.
- لا يجوز للمستأجر إجراء أعمال صيانة أو ترميم العقار دون إذن المؤجر، وبعد الاستحصال على التراخيص اللازمة من الجهات المختصة الرسمية في الدولة.
- على المستأجر دفع التأمين المستوفى عند إبرام العقد
- على المستأجر تسليم العقار إلى المؤجر فور انتهاء العقد بالحالة التي كان عليها قبل إبرام العقد إلا ما نقص نتيجة الاستعمال العادي أو لسبب خارج الإرادة.
- على المستأجر تسديد كافة الرسوم والضرائب المستحقة للانتفاع من العقار وأي ضرائب أو رسوم مقررة على التأجير.
- لا يجوز للمستأجر تأجير العقار من الباطن للغير وحتى لأقربائه، إلا بموافقة المؤجر الخطية على ذلك.
أبرز الأمور التي يجب معرفتها قبل الاستئجار في دبي
- لا رسوم مقابل تجديد عقد الإيجار وإن فرض أية رسوم عند تجديد عقد الايجار يعد مخالفة.
- لا يحق قطع الخدمات عن المستأجر أو التعرض له بأي صورة تحول دون انتفاعه بالعقار.
قانون الإيجارات دبي فيما يتعلق بالإخلاء
إشعار إخلاء للمستأجر وفقاً لقانون الإيجار في دبي
ما هي فترة إشعار المستأجر في دبي؟
إن المالك معهود بتقديم إشعار للمستأجر قبل مدّة 12 شهر على الأقل لإخلاء الشقة في أي فترة من عقد الإيجار.
تعرّف على أحدث المشاريع العقارية في دبي وأهم مصطلحات التطوير العقاري
ووفقاً للمادة (25/1) من قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي، يجوز للمؤجر أن يطلب الإخلاء عن طريق كاتب العدل، قبل انتهاء مدة العقد(على أن يقوم بإنذاره مسبقاً) في أي من الحالات التالية:
حالات الاخلاء قبل انتهاء عقد الايجار
- إذا فشل المستأجر بتسديد بدل الإيجار خلال 30 يوم من تاريخ إنذار المؤجر له بالتسديد.
- إذا قام المستأجر بالتأجير من الباطن دون علم المؤجر ودون الحصول على موافقته الخطية
- إذا استعمل المستأجر العقار أو سمح لغيره باستعماله لأنشطة غير قانونية أو غير مشروعة ومخالفة للآداب العامة أو النظام العام.
- إذا استعمل المستأجر العقار في غرض غير الذي تم الاتفاق عليه(استعماله للتجارة بدلاً من السكن)
- إذا استعمل المستأجر العقارعلى نحو يخالف أنظمة البناء والتخطيط في إمارة دبي
- إذا أحدث المستأجر تغييراً أو ضرراً في العقار نتيجة فعله المتعمد أو إهماله الجسيم في اتخاذ الحذر والحيطة أو سمح للغير بإلحاق ذلك الضرر.
- في حال كان العقار محلاً تجارياً، وتركه المستأجر لمدة 30 يوم متصلة دون شغله ودون سبب مشروع.
- إذا لم يراعِ المستأجر الالتزامات المفروضة وشروط عقد الايجار، وذلك خلال 30 يوم من تاريخ إخطار المؤجر له بتنفيذ ذلك الالتزام.
- يكون هدم العقار مطلوبًا في حال تحتم على التنمية والتطوير العمراني في إمارة دبي هدم العقار المُؤجَّر وإعادة بناؤه، بحسب ما تقرره الجهات الحكومية المختصة.
(ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك!).
ونصت المادة (25/2) من قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في دبي على أنه يجوز للمؤجر طلب الإخلاء بعد اعلام المستأجر بأسباب الاخلاء قبل 12 شهر على الأقل من التاريخ المحدد للإخلاء:
حالات الاخلاء عند انتهاء عقد الايجار
- إذا رغب مالك العقار في هدم العقار بغرض إعادة بنائه أو بناء مبان جديدة
- إذا استدعت حالة العقار للصيانة أو الترميم.
- إذا رغب مالك العقار في استعادة عقاره للاستعمال الشخصي له أو لأقاربه حتى الدرجة الأولى.
- إذا رغب المالك في بيع العقار.
هل تبحث عن عقار للإيجار في دبي؟ اكتشف أجمل العقارات للإيجار على موقع سما الإمارات!
في الخاتمة
إذا كنت تتطلع إلى استئجار عقار في دبي، فمن المهم أن تكون على دراية بالقوانين واللوائح المحيطة باتفاقيات الإيجار. تخضع العلاقة بين الملاك والمستأجرين في دبي للقانون الذي ينظم العلاقة بين المستأجرين والمستأجرين، لذلك من المهم أن يكون الطرفان على دراية بهذا القانون لضمان حماية حقوقهما.
من خلال فهم حقوقك ومسؤولياتك، يمكنك المساعدة في ضمان تجربة تأجير سلسة.
مدونتنا
